A A A K K K
для людей з обмеженими можливостями
Рожищенська міська громада
Волинська область, Луцький район

Форми управління багатоквартирним будинком

Нещодавно законодавство, присвячене регулюванню відносин у сфері реалізації права власності в багатоквартирному будинку, зазнало помітних змін. Зокрема, було прийнято Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417-VIII).

Законом запроваджено низку нововведень, спрямованих на забезпечення співвласників багатоквартирних будинків дієвим механізмом для прийняття рішень щодо утримання й управління спільним майном, унесено довгоочікувані зміни до наразі чинного Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон № 2866-III) тощо.         

Серед нововведень Закону 417-VIII чи не найголовнішим є чітке визначення ним альтернативних методів управління спільним майном у багатоквартирному будинку: 

  • самостійно, у тому числі шляхом створення ОСББ, 
  • або за допомогою передання всіх або частини функцій на підставі договору фізичній особі — підприємцю чи юридичній особі (управителю). 

Необхідно відмітити, що більшість мешканців багатоквартирних будинків не відчувають свою особисту відповідальність за утримання будинків, в яких вони мешкають. Така ситуація відбувається, через те, що ментальність пересічного мешканця побудована за тим принципом, що у всьому, що стосується їхнього помешкання, винні інші, наприклад ЖЕКи. Але жодна реформа не можлива, доки не буде відповідального власника у багатоквартирних будинках, здатного обирати і контролювати керуючу компнанію (ЖЕК). 

Якість послуг може зрости лише тоді, коли запрацює ринок - попит і пропозиція. Більшість багатоквартирних будинків належать співвласникам, тому тягар утримання та використання лежить виключно на плечах самих мешканців. 

Оновлене законодавство визначає лише одного суб’єкта, який має первинне право на управління багатоквартирним будинком — це співвласники будинку (ч. 1 ст. 9 Закон № 417-VIII). У цій же нормі зазначається: згідно з рішенням співвласників, усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю чи всі функції — об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Отже, співвласники мають для вибору такі альтернативні варіанти дій:

  • вирішувати всі питання щодо управління будинком самостійно на зборах (порядок прийняття відповідних рішень передбачено ст. 10 Закону № 417-VIII);
  • створювати об’єднання співвласників багатоквартирного будинку й передавати йому всі функції з управління будинком;
  • передавати всі функції з управління будинком управителю — фізичній особі — підприємцю чи юридичній особі;
  • передавати частину функцій з управління будинком управителю, а частину — лишати у власній компетенції, приймаючи рішення на загальних зборах у згаданому вище порядку.

Ми намагатимемося з’ясувати — яка із форм управління спільним майном жителів багатоповерхових будинків  є оптимальною. 

 

І. Чому варто вибрати Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ, або як його називають європейці — кондоминиум)?

Переваги ОСББ:

  • самостійна участь у формуванні свого бюджету;
  • визначення об'ємів внесків на утримання будинку;
  • вибір представників робочих спеціальностей, які робитимуть ремонтні роботи; підрядників (вивезення сміття, дезинфекція і ін.) і умови роботи з ними, вплив на якість послуг, що робляться ними, самостійне визначення черговості робіт по поточному ремонту будинку.

В результаті:

  1. Підвищується зацікавленість, відповідальність і, як наслідок, ефективність управління загальною власністю, покращується житлово-комунальне обслуговування.
  2. Колишній власник може прийняти  участь в першому після приватизації капітальному ремонті будинку — створення ОСББ «притягає» з місцевого і державного бюджетів кошти на капітальний ремонт будинку.
  3. З ОСББ співвласники будинку набувають повноцінного представника своїх інтересів, як перед державними органами, так і перед комунальними службами і іншими юрособами.
  4. ОСББ гарантоване отримання прибудинкової території у власність, або в оренду. Це позбавить від неприємностей при несанкціонованому будівництві на прибудинковій території передбачених місцевою владою будов в процесі ущільнення забудови.

ІІ. Управління багатоквартирним будинком самостійно співвласниками

Наразі здійснення управління будинком власними зусиллями цілком можливе. Адже Закон № 417-VIII чітко прописав механізм прийняття таких управлінських рішень. 

Усі рішення щодо управління багатоквартирним будинком приймають на зборах співвласників. Для скликання зборів достатньо рішення ініціативної групи (не менш ніж 3 співвласники) або управителя. 

ІІІ. Управатель:

Управитель — це суб’єкт підприємницької діяльності, відтак для нього першочерговою метою, без досягнення якої не має змісту його діяльність, є отримання прибутку, а забезпечення потреб співвласників будинку — спосіб досягнення такої мети. Звісно, наведене не є беззаперечним свідченням того, що в усіх випадках послуги управителя будуть менш якісними й більш дорожчими, однак загалом таке з високою ймовірністю може бути, оскільки очевидним є факт, що залучення додаткового посередника збільшує вартість послуги та потребує додаткового контролю за діяльністю.

Договір з управителем може бути укладено за відповідним рішенням співвласників незалежно від того, чи існує в будинку ОСББ.

Отже, спосіб волевиявлення співвласників квартир на обрання відповідної форми управління незмінний в обох випадках — це прийняття рішення загальними зборами будинку.

Код для вставки на сайт

Вхід для адміністратора

Онлайн-опитування:

Увага! З метою уникнення фальсифікацій Ви маєте підтвердити свій голос через E-Mail
Скасувати

Результати опитування

Форма подання електронного звернення


Авторизація в системі електронних звернень

Авторизація в системі електронних петицій

Ще не зареєстровані? Реєстрація

Реєстрація в системі електронних петицій


Буде надіслано електронний лист із підтвердженням

Потребує підтвердження через SMS


Вже зареєстровані? Увійти

Відновлення забутого пароля

Згадали авторизаційні дані? Авторизуйтесь